Hoy 22 de abril de 2020 se ha publicado en el Boletín Oficial del Estado el Real Decreto-ley 15/2020, de 21 de abril, de medidas urgentes complementarias para apoyar la economía y el empleo (en adelante, el “RDL 15/2020”) por el que se adoptan, entre otras, medidas en relación con el pago de las rentas derivadas de arrendamientos sobre inmuebles para uso diferente de vivienda (oficinas, locales, etc.).
 
Las medidas contenidas en el RDL 15/2020 siguen la línea de las ya adoptadas por el Gobierno en relación con el arrendamiento de viviendas mediante el Real Decreto-ley 11/2020, de 31 de marzo, por el que se adoptan medidas urgentes complementarias en el ámbito social y económico para hacer frente al COVID-19 (en lo sucesivo, el “RDL 11/2020”) y que ya analizamos hace semanas en esta entrada de nuestro Blog.

 

ARRENDADOR: GRAN TENEDOR vs. PEQUEÑO ARRENDADOR


 
Como ya se hiciera con los arrendamientos de vivienda, se distingue un régimen diferente para aquellos arrendamientos sobre inmuebles para uso diferente de vivienda en los que el arrendador sea un gran tenedor de inmuebles y los casos en los que no lo sea. El criterio sigue siendo el mismo que para los arrendamientos de vivienda, es decir, se considera gran tenedor a los siguientes arrendadores:
 
  • empresa o entidad pública de vivienda
  • persona física o jurídica que sea titular de más de diez (10) inmuebles urbanos, excluyendo garajes y trasteros,
  • persona física o jurídica que sea titular de una superficie construida de más de 1.500 m2.
 
En este sentido es importante aclarar que ni el RDL 11/2020 ni ahora el RDL 15/2020 exigen que todos los inmuebles estén destinados al arrendamiento, como se ha leído en algunas fuentes no jurídicas. La norma exige sencillamente que el arrendador sea titular de ese número de inmuebles urbanos o de esa superficie.
 
El resto de arrendadores que no se encuentren en uno de los tres (3) supuestos mencionados no será calificado de gran tenedor y sus contratos de arrendamiento para uso distinto de vivienda no se verán afectados con la misma entidad que si lo fuera.
 

¿QUÉ CONSECUENCIAS TIENE PARA EL ARRENDADOR SER UN GRAN TENEDOR DE INMUEBLES?


 
Se le aplican las medidas del RDL 15/2020, como ya sucede con las medidas en arrendamientos de vivienda del RDL 11/2020, con mayor intensidad. El arrendador gran tenedor que tenga como arrendatario un autónomo/profesional o pyme que cumpla los requisitos de “vulnerabilidad económica” que se recogen en el artículo 3 del RDL 15/2020 que se analizan en el próximo apartado de esta entrada.
 

 Gran tenedor el es arrendador que tiene diez (10) inmuebles urbanos o 1.500 m2 de superficie construida con independencia de a qué destine los inmuebles o la superficie, no solo el propietario que dedica diez (10) inmuebles al arrendamiento como se ha oído estos días

 
Si el arrendador es gran tenedor y el arrendatario cumple los requisitos previstos en la norma, deberá conceder al arrendatario una moratoria en el pago de la renta arrendaticia por las mensualidades devengadas durante el estado de alarma y sus prórrogas y a las mensualidades siguientes, prorrogable una a una, con un máximo de cuatro (4) mensualidades de renta en las siguientes condiciones:
 
1. La aplicación de la moratoria no es automática.
 
A pesar de que el artículo 1 dice que la moratoria “se aplicará de manera automática”, la medida no resulta aplicable sin más para las partes.
 
En primer lugar, debe tenerse en cuenta que si ya se ha llegado a un acuerdo desde el 14 de marzo sobre el aplazamiento de las rentas, regirá dicho acuerdo y no las medidas previstas en el RDL 15/2020.
 
En segundo lugar, el arrendador desconoce las circunstancias económicas de su arrendatario, por lo que deberá esperar a que su inquilino le solicite acogerse a las medidas adoptadas por el Gobierno y le justifique que cumple con los requisitos económicos que le permiten acogerse dichas medidas.
 
2. Hay fecha límite para solicitarla al arrendador.
 
El arrendatario tendrá el plazo de un (1) mes desde la entrada en vigor (hasta el 23 de mayo) para solicitar al arrendador acogerse a la medida.
 
3.El arrendador no debe soportar ni efectos retroactivos sobre marzo y abril ni los incumplimientos contractuales previos.
 
La situación económica es compleja y a lo largo de marzo y abril muchos arrendadores y arrendatarios ya han alcanzado acuerdos que afectan a una o varias mensualidades de renta, sin necesidad de que el Gobierno adoptase ninguna medida.
 
También ha habido arrendadores que, por motivos legítimos o no, han rechazado alcanzar una cuerdo con sus arrendatarios y les han exigido el pago de la renta durante estos dos (2) meses, sin modificación alguna por el estado de alarma y la pandemia.
 
Existe, sin embargo, otro tipo de supuestos en los que el arrendador en estos meses, también por motivos legítimos o ilegítimos de su arrendatario, no ha recibido el pago de la renta, sin mediar acuerdo alguno entre las partes. Se trata, por tanto, de casos en los que el arrendatario ha incurrido en incumplimiento del pago de la renta durante los meses de marzo y abril.
 
La difícil situación económica de algunos y la picaresca de otros hará pensar a muchos arrendatarios que con las nuevas medidas adoptadas por el Gobierno hoy y cumpliendo los requisitos económicos previstos en la norma podrán obligar a su casero a demorarles también el pago de la renta de marzo y de abril. Los que piensen así, por desgracia para ellos, estarán equivocados.
 
El RDL 15/2020 no produce efectos desde mañana y no se prevé efecto retroactivo alguno ni disposición transitoria que permita sostener que las rentas devengadas hasta hoy, 22 de abril de 2020 deban verse afectadas por estas nuevas medidas. Por tanto, el criterio a seguir debe ser el siguiente:
 
    • aquellos arrendatarios que hayan abonado ya las rentas de marzo y abril no podrán acogerse a la medida para esos meses y solo podrán hacerlo para mensualidades de renta devengadas con posterioridad.
    •  y, por su parte, aquellos que no hayan abonado todavía las rentas de marzo y abril, incurriendo en impago, seguirán adeudando esas cantidades a efectos de resolución de contrato, reclamación judicial por el arrendador por procedimiento de desahucio, devengo de intereses de demora, etc.
 
4. El alcance temporal de la moratoria que se puede solicitar está definido en la norma.
 
La norma utiliza una redacción poco afortunada cuando dice de que la moratoria “afectará al periodo de tiempo que dure el estado de alarma y sus prórrogas y a las mensualidades siguientes”.
 
El estado de alarma se decretó el pasado 14 de marzo de 2020, pero, como ya se ha dicho, esta moratoria no puede afectar a rentas ya devengadas en marzo y abril con anterioridad a la entrada en vigor del RDL 15/2020. En cuanto a las “mensualidades siguientes” se refiere claramente al tope máximo de cuatro (4) mensualidades una vez finaliza el estado de alarma y sus actuales o futuras prórrogas.
 
En definitiva, la primera mensualidad a la que podrá afectar es a la de abril en el hipotético y poco probable caso de que la renta de ese mes de devengue entre el 23 y el 30 de ese mes y, en todo caso, a las renta de mayo y de los meses por los que se prorrogue el estado de alarma.
 
Si parece claro que la norma prevé que, una vez se pida la moratoria, ésta se extenderá a partir de ese momento hasta que finalice la última prórroga del estado de alarma que se decrete, sin que sea necesario que el arrendatario negocio con el arrendador mes a mes.
 
Por el contrario, una vez finalizada la última prórroga del estado de alarma que se decrete, el arrendatario podrá solicitar, mes a mes, prórrogas por un máximo de cuatro (4) mensualidades , en función de la situación económica que atraviese el arrendatario y que éste deberá acreditar, mes a mes.
 
5. La devolución de las mensualidades afectadas por la moratoria se realizará en dos (2) años y sin penalización o devengo de intereses.
 
Si arrendador y arrendatario cumplen los requisitos para que la moratoria deba aplicarse, el arrendador deberá soportarla de tal forma que el arrendatario podrá pagar la renta en un plazo de (2) años, sin penalización ni devengo de intereses.
 
Los (2) años contarán desde el día siguiente a que finalice la última prórroga del estado de alarma que se decrete o, en su caso, la última mensualidad por la que se haya ampliado la moratoria hasta el tope máximo de las cuatro (4) mensualidades ya mencionado.
 
La norma no especifica la periodicidad de pago de la deuda dentro de ese plazo de dos (2) años, por lo que las partes podrán acordar de mutuo acuerdo su prorrateo por meses, trimestres, semestres o anualidades.
 
Si no hay acuerdo entre las partes, la interpretación mas estricta del RDL 15/2020 supone que el arrendador deberá aplicar la moratoria en todo caso y asumir que el arrendatario podrá abonarle las cantidades que le debe en ese plazo de (2) años conforme a un calendario libre y hasta que dicho plazo no se supere, no podrá resolverse el contrato de arrendamiento por impago ni tampoco reclamarse cantidad alguna por la renta objeto de aplazamiento.
 
Por este motivo y por los efectos fiscales que puede tener la no modificación por escrito de la renta pactada en el contrato a efectos de IRPF, IS e IVA, resulta de especial importancia para el arrendador alcanzar un acuerdo con el arrendatario sobre los pagos periódicos que durante el plazo de (2) años deberá ir realizando este último para liquidar la renta objeto que haya sido objeto de moratoria.
 
6. El arrendador tampoco podrá solicitar el incremento de garantías al arrendatario.
 
Aunque la norma no lo dice expresamente, si deja claro que en cuanto arrendador y arrendatario cumplen con los requisitos y éstos se acreditan entre ambas partes, la moratoria debe aplicarse automáticamente. Ésto supone que no cabe que el arrendador condicione la moratoria a que el arrendatario mejora las garantías ya establecidas en el contrato.
 

¿QUÉ REQUISITOS DEBE CUMPLIR EL ARRENDATARIO PARA PEDIR LA MORATORIA?


 
Desde el punto de vista del arrendatario, la norma establece requisitos muy estrictos a la hora de poder solicitar la moratoria y distingue entre arrendatario autónomo o profesional y arrendatario pyme del siguiente modo:
 
1. Requisitos para el arrendatario autónomo o profesional:
      • Estar afiliado al RETA o mutualidad alternativa el 14 de marzo de 2020.
      • Que su actividad haya quedado suspendida como consecuencia del estado de alarma (bares, restaurantes, tiendas, etc.) o que no habiéndose suspendido su actividad haya padecido una reducción de la facturación del mes natural anterior al que se solicita el aplazamiento en, al menos, un 75 por ciento, en relación con la facturación media mensual del trimestre al que pertenece dicho mes referido al año anterior.
 
2. Requisitos para el arrendatario pyme:
      • Solo se beneficiarán de la moratoria las empresas que pueden presentar balance y estado de cambios en el patrimonio neto abreviados conforme al 257.1 del Real Decreto Legislativo 1/2010, de 2 de julio, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Sociedades de Capital.
 
 a) Que el total de las partidas del activo no supere los cuatro millones de euros.
 
b) Que el importe neto de su cifra anual de negocios no supere los ocho millones de euros.
 
c) Que el número medio de trabajadores empleados durante el ejercicio no sea superior a cincuenta.
  •  
      • Que su actividad haya quedado suspendida como consecuencia del estado de alarma (bares, restaurantes, tiendas, etc.) o que no habiéndose suspendido su actividad haya padecido una reducción de la facturación del mes natural anterior al que se solicita el aplazamiento en, al menos, un 75 por ciento, en relación con la facturación media mensual del trimestre al que pertenece dicho mes referido al año anterior.
 
 

Tanto el autónomo o profesional o la pyme que no ha visto suspendida su actividad por la declaración del estado de alarma deberá tener en cuenta que para solicitar la moratoria en mayo deberá tomar como referencia su facturación del mes de abril de 2020 y compararla con la medida de facturación de segundo de 2019 (abril, mayo y junio).

Si su facturación media del segundo trimestre en 2019 fue de 60.000 €, por ejemplo, solo tendrá derecho a pedir en mayo la moratoria del alquiler si su facturación en abril de 2020 ha sido de 15.000 € o menos.

 
Los requisitos económicos se acreditarán por el arrendatario ante el arrendador mediante la presentación de la siguiente documentación:
 
a) La reducción de actividad se acreditará inicialmente mediante la presentación de una declaración responsable en la que, en base a la información contable y de ingresos y gastos, se haga constar la reducción de la facturación mensual en, al menos, un 75 por ciento, en relación con la facturación media mensual del mismo trimestre del año anterior. En todo caso, cuando el arrendador lo requiera, el arrendatario tendrá que mostrar sus libros contables al arrendador para acreditar la reducción de la actividad.
 
b) La suspensión de actividad, se acreditará mediante certificado expedido por la Agencia Estatal de la Administración Tributaria o el órgano competente de la Comunidad Autónoma, en su caso, sobre la base de la declaración de cese de actividad declarada por el interesado.
 

DE NUEVO, LOS ARRENDATARIOS DEBEN TENER CUIDADO CON SU PROPIA PICARESCA


 
El artículo 5 del RDL 15/2020 establece que aquellos arrendatarios que se hayan beneficiado del aplazamiento temporal y extraordinario en el pago de la renta sin reunir los requisitos establecidos en el artículo 3, serán responsables de los daños y perjuicios que se hayan podido producir, así como de todos los gastos generados por la aplicación de estas medidas excepcionales, sin perjuicio de las responsabilidades de otro orden a que la conducta de los mismos pudiera dar lugar.
 

¿Y SI SI EL ARRENDADOR NO ES UN GRAN TENEDOR?


 
Como en las medidas en materia de arrendamiento de vivienda, el Gobierno no impone a los pequeños arrendadores obligaciones legales.
 
El arrendatario podrá solicitar al arrendador el aplazamiento temporal y extraordinario en el pago de la renta siempre que dicho aplazamiento o una rebaja de la renta, siempre que no se hubiera acordado por ambas partes con carácter voluntario.
 
Exclusivamente en el marco del acuerdo al que se refieren los apartados anteriores, las partes podrán disponer libremente de la fianza prevista en el artículo 36 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, que podrá servir para el pago total o parcial de alguna o algunas mensualidades de la renta arrendaticia. En caso de que se disponga total o parcialmente de la misma, el arrendatario deberá reponer el importe de la fianza dispuesta en el plazo de un año desde la celebración del acuerdo o en el plazo que reste de vigencia del contrato, en caso de que este plazo fuera inferior a un año.
 
Por tanto, si el pequeño arrendador no accede, el arrendatario no accederá a la moratoria de la renta y deberá acudir a otras ayudas.

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