Hoy, 1 de abril de 2020, se ha publicado en el BOE el Real Decreto-ley 11/2020, de 31 de marzo, por el que se adoptan medidas urgentes complementarias en el ámbito social y económico para hacer frente al COVID-19 (en lo sucesivo, el “RD”) mediante el cual el Gobierno ha adoptado medidas, entre otras materias, en relación con los contratos de arrendamiento.
 
Las medidas aprobadas se centran en los arrendamientos para uso de vivienda y no para otros usos de los contemplados en la Ley de Arrendamientos Urbanos (local, nave, plazas de aparcamiento, etc.)
 

SITUACIÓN DE VULNERABILIDAD ECONÓMICA


 
La práctica totalidad de las medidas adoptadas en el ámbito arrendaticio, como en el crediticio hipotecario y no hipotecario, pivotan entorno a la figura de la persona económicamente vulnerable.
 
El concepto de vulnerabilidad económica a efectos arrendaticios se define en el artículo 5 RD del siguiente modo:

 
a) Reducción de ingresos del arrendatario
 
El arrendatario deberá estar en situación de desempleo, Expediente Temporal de Regulación de Empleo (ERTE), o haya reducido su jornada por motivo de cuidados, en caso de ser empresario, u otras circunstancias similares que supongan una pérdida sustancial de ingresos, no alcanzando por ello el conjunto de los ingresos de los miembros de la unidad familiar, en el mes anterior a la solicitud de la moratoria o ayuda.
 
i. Con carácter general, el límite de tres veces el Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples mensual (en adelante “IPREM”), es decir, MIL SEISCIENTOS TRECE CON CINCUENTA Y DOS (1.613,52.-€).
 
ii. Este límite se incrementará en 0,1 veces el IPREM por cada hijo a cargo en la unidad familiar. El incremento aplicable por hijo a cargo será de 0,15 veces el IPREM por cada hijo en el caso de unidad familiar monoparental.
 
iii. Este límite se incrementará en 0,1 veces el IPREM por cada persona mayor de 65 años miembro de la unidad familiar.
 
iv. En caso de que alguno de los miembros de la unidad familiar tenga declarada discapacidad superior al 33 por ciento, situación de dependencia o enfermedad que le incapacite acreditadamente de forma permanente para realizar una actividad laboral, el límite previsto en el subapartado i) será de cuatro veces el IPREM, sin perjuicio de los incrementos acumulados por hijo a cargo.
 
v. En el caso de que la persona obligada a pagar la renta arrendaticia sea persona con parálisis cerebral, con enfermedad mental, o con discapacidad intelectual, con un grado de discapacidad reconocido igual o superior al 33 por ciento, o persona con discapacidad física o sensorial, con un grado de discapacidad reconocida igual o superior al 65 por ciento, así como en los casos de enfermedad grave que incapacite acreditadamente, a la persona o a su cuidador, para realizar una actividad laboral, el límite previsto en el subapartado i) será de cinco veces el IPREM.
 
b) La renta debe suponerle un gasto importante en relación con sus ingresos
 
La renta , más los gastos y suministros básicos (luz, gas/gasoil, agua, teléfono fijo y móvil, así como gastos de comunidad) debe ser superior o igual al treinta y cinco por ciento  (35%) de los ingresos netos que perciba el conjunto de los miembros de la unidad familiar.
 
c) ¿Qué se entiende por unidad familiar?
 
La unidad familiar es aquella compuesta por la persona que adeuda la renta arrendaticia, su cónyuge no separado legalmente o pareja de hecho inscrita y los hijos, con independencia de su edad, que residan en la vivienda, incluyendo los vinculados por una relación de tutela, guarda o acogimiento familiar y su cónyuge no separado legalmente o pareja de hecho inscrita, que residan en la vivienda.
 
d) Se excluye a los que tienen inmuebles en propiedad
 
No se entenderá que concurren los supuestos de vulnerabilidad económica cuando el arrendatario o cualquiera de las personas que componen la unidad familiar sea propietaria o usufructuaria de alguna vivienda en España. No se aplicará a los casos en los que se sea cotitular con terceros de un inmueble. Tampoco quedarán excluidos de ser calificados como económicamente vulnerables quienes acrediten la no disponibilidad del inmueble por causa de separación o divorcio, por cualquier otra causa ajena a su voluntad o cuando la vivienda resulte inaccesible por razón de discapacidad de su titular o de alguna de las personas que conforman la unidad de convivencia.
 
La acreditación de la situación de vulnerabilidad se realizará mediante la aportación de los siguientes documentos:
 
a) En caso de situación legal de desempleo, mediante certificado expedido por la entidad gestora de las prestaciones, en el que figure la cuantía mensual percibida en concepto de prestaciones o subsidios por desempleo.
b) En caso de cese de actividad de los trabajadores por cuenta propia, mediante certificado expedido por la Agencia Estatal de la Administración Tributaria o el órgano competente de la Comunidad Autónoma, en su caso, sobre la base de la declaración de cese de actividad declarada por el interesado.
 
c) Número de personas que habitan en la vivienda habitual:
 
i. Libro de familia o documento acreditativo de pareja de hecho.
 
ii. Certificado de empadronamiento relativo a las personas empadronadas en la vivienda, con referencia al momento de la presentación de los documentos acreditativos y a los seis meses anteriores.
 
iii. Declaración de discapacidad, de dependencia o de incapacidad permanente para realizar una actividad laboral.
 
d) Titularidad de los bienes: nota simple del servicio de índices del Registro de la Propiedad de todos los miembros de la unidad familiar.
 
e) Declaración responsable del deudor o deudores relativa al cumplimiento de los requisitos exigidos para considerarse sin recursos económicos suficientes según este real decreto-ley.
 
Si el solicitante de la moratoria no pudiese aportar alguno de los documentos requeridos en las letra a) a d) del apartado anterior, podrá sustituirlo mediante una declaración responsable que incluya la justificación expresa de los motivos, relacionados con las consecuencias de la crisis del COVID-19, que le impiden tal aportación. Tras la finalización del estado de alarma y sus prórrogas dispondrá del plazo de un mes para la aportación de los documentos que no hubiese facilitado.
El eventualmente falseamiento de los requisitos supondrá el deber de indemnizar por los daños y perjuicios que se hayan podido producir, así como de todos los gastos generados por la aplicación de estas medidas excepcionales, sin perjuicio de las responsabilidades de otro orden a que la conducta de los mismos pudiera dar lugar en el orden civil o penal.
 
El importe de los daños, perjuicios y gastos no podrá ser inferior al beneficio indebidamente obtenido por la persona arrendataria por la aplicación de la norma, la cual incurrirá en responsabilidad, también, en los casos en los que, voluntaria y deliberadamente, busque situarse o mantenerse en los supuestos de vulnerabilidad económica con la finalidad de obtener la aplicación de las medidas reguladas por el RD.
 

MORATORIAS DE LA RENTA ARRENDATICIA


 
El Gobierno ha decidido establecer un periodo de moratoria de la renta arrendaticia para los inquilinos económicamente vulnerables, distinguiendo entre aquellos arrendamientos en los que el arrendador es una empresa pública o entidad pública o gran tenedor de inmuebles o un pequeño arrendador. 
 

a) Empresa pública y gran tenedor de inmuebles

 
Se considera gran tenedor al arrendador que es titular de titular de más de diez (10) inmuebles urbanos, excluyendo garajes y trasteros, o una superficie construida de más de mil quinientos metros cuadrados (1.500 m2).
 
Las empresas pública o entidades públicas y los grandes tenedores de inmuebles, soportarán la moratoria con carácter obligatorio, siempre que su inquilino acredite ser económicamente vulnerable en los términos ya definidos. Tendrán que hacerlo en los siguientes términos:
 
El arrendatario económicamente vulnerable podrá solicitar el aplazamiento temporal y extraordinario en el pago de la renta, siempre que dicho aplazamiento o la condonación total o parcial de la misma no se hubiera conseguido ya con carácter voluntario por acuerdo entre ambas partes antes de hoy 01/04/2020. En caso de no alcanzarse un acuerdo, el arrendador deberá optar por una de estas dos opciones y comunicar al arrendatario su decisión en el plazo de siete (7) días:
 
a) Una reducción del cincuenta por ciento (50%) de la renta arrendaticia durante el tiempo que dure el estado de alarma decretado por el Gobierno y las mensualidades siguientes si aquel plazo fuera insuficiente en relación con la situación de vulnerabilidad provocada a causa del COVID-19, con un máximo en todo caso de cuatro meses.
 
b) Una moratoria en el pago de la renta arrendaticia que se aplicará de manera automática y que afectará al periodo de tiempo que dure el estado de alarma decretado por el Gobierno y a las mensualidades siguientes, prorrogables una a una, si aquel plazo fuera insuficiente en relación con la situación de vulnerabilidad provocada a causa del COVID-19, sin que puedan superarse, en ningún caso, los cuatro meses.
 
Dicha renta se aplazará, a partir de la siguiente mensualidad de renta arrendaticia, mediante el fraccionamiento de las cuotas durante al menos tres años, que se contarán a partir del momento en el que se supere la situación aludida anteriormente, o a partir de la finalización del plazo de los cuatro meses antes citado, y siempre dentro del plazo a lo largo del cual continúe la vigencia del contrato de arrendamiento o cualquiera de sus prórrogas. La persona arrendataria no tendrá ningún tipo de penalización y las cantidades aplazadas serán devueltas a la persona arrendadora sin intereses.
 

b) Pequeños arrendadores

 
En el caso de los arrendamientos sobre inmuebles titularidad de pequeños arrendadores, el arrendatario podrá solicitar la moratoria al arrendador hasta el 01/05/2020, pero éste no tendrá el deber jurídico de aceptarla.
 
Para los supuestos en los que el pequeño arrendador no acepte la moratoria, el Gobierno ha dispuesto otras medidas económicas para que los arrendatarios vulnerables puedan hacer frente al pago de las rentas.
 

LÍNEA DE AVALES Y AYUDAS ECONÓMICAS


 

a) Línea de avales

 
A través del Instituto de Crédito Oficial, se creará una línea de avales para que los arrendatarios económicamente vulnerables puedan solicitar financiación a sus entidades financieras por un importe de seis (6) mensualidades de renta. Las financiaciones tendrán un plazo de devolución de hasta seis (6) años, prorrogable excepcionalmente por otros cuatro (4) y sin que, en ningún caso, devengue ningún tipo de gastos e intereses para el solicitante.
 

b) Ayudas económicas para los que no puedan finalmente atender los préstamos

 
Por medio del RD se autoriza la creación de un nuevo programa de ayudas al alquiler, denominado «Programa de ayudas para contribuir a minimizar el impacto económico y social del COVID-19 en los alquileres de vivienda habitual».
 
Este programa tendrá la finalidad de hacer frente a la dificultad en la devolución de aquellas ayudas transitorias de financiación contraídas por hogares vulnerables que no se hayan recuperado de su situación de vulnerabilidad sobrevenida como consecuencia de la crisis del COVID-19 y que, por tanto, no puedan hacer frente a la devolución de los préstamos contraídos para el pago del alquiler.
 
La cuantía de esta ayuda será de hasta 900 euros al mes y de hasta el 100% de la renta arrendaticia o, en su caso, de hasta el 100% del principal e intereses del préstamo que se haya suscrito con el que se haya satisfecho el pago de la renta de la vivienda habitual. Serán los órganos competentes de cada Comunidad Autónoma y de las Ciudades de Ceuta y de Melilla los que determinen la cuantía exacta de estas ayudas, dentro de los límites establecidos para este programa. A estos efectos podrán adjuntar un informe de los servicios sociales autonómicos o locales correspondientes, en el que se atienda y valoren las circunstancias excepcionales y sobrevenidas de la persona beneficiaria como consecuencia del impacto económico y social del COVID-19.
 
Asimismo, se sustituirá el Programa de ayuda a las personas en situación de desahucio o lanzamiento de su vivienda habitual del Plan Estatal de Vivienda 2018-2021, regulado en el Real Decreto 106/2018, de 9 de marzo, por el nuevo «Programa de ayuda a las víctimas de violencia de género, personas objeto de desahucio de su vivienda habitual, personas sin hogar y otras personas especialmente vulnerables».
 
Este nuevo programa tendrá por objeto facilitar una solución habitacional inmediata a las personas víctimas de violencia de género, a las personas objeto de desahucio de su vivienda habitual, a las personas sin hogar y a otras personas especialmente vulnerables.
 

PRÓRROGA EXTRAORDINARIA DE LOS CONTRATOS DE ARRENDAMIENTO


 
Esta medida se aplica con independencia de quién sea el arrendador. Para aquellos contratos de arrendamiento cuyo vencimiento, incluidas prórrogas obligatorias, se produzca desde hoy día 01/04/2020 y hasta pasados dos (2) meses del levantamiento del estado de alarma, se establece la obligación del arrendador de conceder al arrendatario una prórroga de seis (6) meses en las que seguirán rigiendo las cláusulas del contrato, sin perjuicio de las medidas de moratoria que se contemplan en el RD. La prórroga de seis (6) meses se contempla, sin perjuicio de que las partes puedan acordar otra cosa, pero si no se llega a otro acuerdo, el arrendador tendrá el deber jurídico de soportar la prórroga contemplada en el RD. 
 

SUSPENSIÓN DE LOS LANZAMIENTOS


 
En relación con los procedimientos de desahucio de viviendas que estuvieran en curso en el momento de la declaración del estado de alarma y que han quedado suspendidos temporalmente por la declaración del estado de alarma y la suspensión de los plazos procesales, el Gobierno ha decretado la posible suspensión de los lanzamientos por un plazo máximo de seis (6) meses en aquellos supuestos en que el inquilino sea una persona económicamente vulnerable.
 
La suspensión se producirá cuando el inquilino acredite ante el Juzgado encontrarse en una situación de vulnerabilidad social o económica sobrevenida como consecuencia de los efectos de la expansión del COVID-19, que le imposibilite encontrar una alternativa habitacional para sí y para las personas con las que conviva. En este caso, el Letrado de la Administración de Justicia (antes Secretario Judicial) comunicará a los servicios sociales esta circunstancia y se iniciará una suspensión extraordinaria del acto de lanzamiento. Si no estuviese señalado, por no haber transcurrido el plazo de diez (10) días a que se refiere el artículo 440.3 o LEC por no haberse celebrado la vista, se suspenderá dicho plazo o la celebración de la vista hasta que se adopten las medidas que los servicios sociales competentes estimen oportunas, por un periodo máximo de seis meses desde la entrada en vigor del RD.

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